21.09.2021 - Bericht des Vorstandes zur Vertreterversammlung 6.10.2021

Wohnungsbaugenossenschaft Erzgebirge eG
 
Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2020  
 
 
Bericht des Vorstandes
 
Sehr geehrte Damen und Herren Vertreterinnen und Vertreter, sehr geehrte Mitglieder des Aufsichtsrates, sehr geehrte Gäste, endlich können wir Sie wieder nicht persönlich begrüßen. Wir hätten nie gedacht, dass wir eine Vertreterversammlung rein virtuell bzw. in Papierform durchführen müssen. Corona zwang uns dazu, auch in Hinsicht auf Ihre Gesundheit, sehr geehrte Vertreter/innen. Das Geschäftsjahr 2020 war in vielerlei Hinsicht ein bewegendes Jahr. Bereits vor Corona lebten wir in einer Zeit des gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und politischen Wandels. Am 26. September 2021 hatten wir selbst die Wahl mit der neuen Besetzung der Regierung die Weichen für die nächsten Jahre in unserem Land zu stellen. Wir werden nun erst einmal abwarten müssen, was die Politik daraus macht. Ökologie und Nachhaltigkeit werden zu einem Maßstab der Politik und seit Greta auch zum Maßstab für die Gesellschaft.
Wir alle wollen selbstverständlich auch dazu beitragen, unsere Umwelt zu schützen und zu erhalten. Das geht aber nur  wenn alle mitgenommen werden und der Weg dahin nicht hysterisch und reißerisch erfolgt, sondern sachlich und differenziert. Die Klimaschutzziele müssen für den Gebäudebestand mit
Augenmaß umgesetzt werden, damit einerseits bezahlbares Wohnen garantiert und andererseits der Kohlendioxidausstoß verringert werden kann. So haben die sächsischen Wohnungsbaugenossenschaften seit 1990 schon mehr als 60%ihres Verbrauchs durch energetische Sanierung und Optimierung der Heizungsanlagen senken können und damit die Klimaziele bis 2030 schon fast erreicht.
 
 
Große Sorge bereitet uns aber auch weiterhin die demographische Entwicklung in unserer Erzgebirgsregion. Die
Bevölkerung schrumpft weiter, so dass wir selbst in der Großen Kreisstadt Annaberg-Buchholz das dritte Jahr keine zwanzigtausend Einwohner mehr und damit – entgegen dem Trend in großen Metropolen, einen nicht unerheblichen Wohnraumüberschuss haben.
Gegenüber den Vorjahren hat sich in den sächsischen Wohnungsbaugenossenschaften der Leerstand um durchschnittlich 0,1 % verringert, es bleibt aber zu befürchten, dass die Leerstandsquote im ländlichen Raum mit einer erhöhten Geschwindigkeit zunehmen wird. Zur Zeit beträgt Sie über 11%
Trotzdem ist für uns gutes, sicheres und erschwingliches Wohnen oberste Priorität. Die soziale Komponente ist die Kernbotschaft des genossenschaftlichen Gedankens. Die Wohnungsgenossenschaften können der Diskussion zum Mietendeckel somit eigentlich von außen zusehen. Denn in Sachsen gibt es keine Wohnungsnot, selbst in Dresden und Leipzig ist ausreichend Wohnraum vorhanden. Es reicht nicht einmal zur Einführung der Mietpreisbremse, die einen angespannten Wohnungsmarkt voraussetzt. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete in den sächsischen Wohnungsbaugenossenschaften ist mit 5,62 € mehr als moderat.  
Wie Anfangs bereits gesagt, konnte unsere Genossenschaft trotz aller dieser Widrigkeiten auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2020 zurückblicken.
Natürlich hat uns auch die Coronakrise getroffen und wir mussten unseren Geschäftsbetrieb dementsprechend umstellen. Wir finden, das ist uns ganz gut gelungen. So konnten wir durch wechselnde Anwesenheit der Belegschaft und Homeoffice jederzeit den vollumfänglichen Service für unsere Mieter gewährleisten.
Auch unser Investitionsgeschehen konnte durch die Krise nicht gestoppt werden. Mehr dazu später.
Gepaart mit zielorientierten Marketingmaßnahmen versuchen wir stets Anreize für einen stabilen Auslastungsgrad unserer Wohnungen zu geben und uns von den Mitbewerbern abzuheben.  
 
Am 31. Dezember 2020 gehörten zum Bestand der Wohnungsbaugenossenschaft Erzgebirge 2.427 Wohnungen. Dies sind 3 Wohnungen weniger als 2019. Das resultiert aus der Zusammenlegung von Wohnungen, insbesondere in Gelenau aber auch im Wohngebiet in Annaberg. Die Mietfläche hat sich dadurch geringfügig verringert, sodass wir jetzt über eine Wohnfläche von 142.596 qm verfügen.
 
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind gegenüber dem Vorjahr gestiegen, was vor allem auf einen Zuwachs der Mieten im Rahmen der Neuvermietung zurückzuführen ist. So sind die Kaltmieten von durchschnittlich 4,27 €/m² in 2019 auf 4,32 €/m² in 2020 gestiegen. Wir liegen damit aber immer noch unter dem Mietpreisniveau der erzgebirgischen Mitbewerber.
 
Leider ist der Leerstand noch einmal geringfügig von 10,1 % am 31.12.2019 auf 10,9% am 31.12.2020 gestiegen. Unser Sorgenkind sind hierbei immer noch neben Gelenau auch die Bestände im Barbara-Uthmann-Ring, vor allem in den oberen zwei Etagen. Diesem wollen wir natürlich entgegenwirken, denn die daraus resultierenden Erlösschmälerungen von ca.812 T€ im Jahr würden wir lieber für die Instandhaltung und Instandsetzung unseres Bestandes einsetzen. Aber wir werden diese Herausforderung annehmen.
So wurde der Anbau von Aufzügen an den letzten 5 Aufgängen des BUR 88-101in 2020 fortgesetzt. Mit dem Rückbau der Baustraße in diesem Jahr ist dieses Projekt abgeschlossen und den Mietern kann wieder ein umfänglich angenehmes Wohnen ermöglicht werden. Der Einbau von Duschen und der barrierefreie Zugang zum Balkon sollen ebenfalls dazu beitragen, dass unsere Mitglieder länger in ihren Wohnungen bleiben können. Dabei unterstützen uns die von der SAB bereitgestellten Mittel für mobilitätseingeschränkte Mieter nicht unwesentlich und werden von unseren Mietern gut angenommen.
Darüber hinaus bemühen wir uns um die Mieterschaft der jungen Familien, indem wir Wohnungen zusammenlegen, Grundrisse verändern und ein schöneres Wohnumfeld gestalten.
Trotzdem werden wir, wie bereits viele andere Genossenschaften vor uns auch, nicht um einen Rückbau herumkommen. Auf lange Sicht ist auch für uns als gesunde Genossenschaft ein erhöhter Leerstand nicht tragbar.  
 
Mit Hilfe eines Planungsbüros werden bereits seit einiger Zeit erste Ideen zur Umsetzung der Umgestaltungsmaßnahmen des BUR überdacht, die langsam Gestalt annehmen. Dabei ist aber nicht nur ein Rückbau vorgesehen. Auch Umgestaltungsmaßnahmen an und in
Blöcken sollen die Attraktivität unseres Wohngebietes weiter steigern und auch zukünftig moderne, bezahlbare Wohnungen für Jung und Alt bieten.
 
Sobald uns konkrete Pläne vorliegen und die Finanzierung geklärt ist, werden wir betreffende Mieter zeitnah in unsere Planungen mit einbeziehen und Ihnen unterstützend zur Seite stehen.  
 
Gutes und komfortables Wohnen zu weiterhin erschwinglichen Preisen wird also auch weiterhin eine jederzeit anspruchsvolle Aufgabe bleiben.
Wie einige von Ihnen aber sicher in der vorigen Woche erfahren haben, kommen wir um eine Erhöhung
der Grundmiete in unserem Niedrigpreissegment nicht herum. Die ständig steigenden Preise für Dienstleistungen, Materialien und Baustoffen haben uns dazu gezwungen nach 30 Jahren eine Mieterhöhung anzugehen. Dabei sind wir mit Augenmerk und aus der Beobachtung des Marktes vorgegangen. In unserem Erzgebirgskreis gibt es kaum noch eine Miete unter 4,50€, da dies auch nicht mehr wirtschaftlich darstellbar ist.
 
Aber zurück zu den Investitionen. Im Jahr 2020   wurden für verschiedene Baumaßnahmen im Sanierungs-  Modernisierungs- und Instandsetzungsbereich  rund 5,4 Mio. € aufgewendet.  So zum Beispiel:
-    Außenanlagen Anton-Günther Straße 1 in Sehma
-    Fassade Am Eichert 19/21 in Aue
-    Dach Straße des Friedens 234 B in Crottendorf
-    Dach und Fassade Damaschkestraße 8 in BHD
-    Malerm. Instandsetzund des Giebels BUR 62
-    und natürlich der Anbau der letzten 5 Aufzüge am BUR 88-101

2021 und somit in den letzten Zügen liegen die Baumaßnahmen für:    
-    Komplettsanierung Querstraße 5/7 in Lauter inkl. Ausbau einer Wohnung
-    Fassade und Dach der Damaschkestraße 6 in BHD
-    Fassade der August-Bebel-Straße 21/23 in Lauter
-    Und der Rückbau der Baustraße und gleichzeitiger Ausbau der Zufahrt zu den Aufzügen BUR 88-101

Auch 2020 gab es im BUR 34 eine Wohnungszusammenlegung im letzten Geschoss.
Im Standort Lauter gab es eine und in Gelenau vier Zusammenlegungen.  Die Wohnungsgrößen liegen nach den Zusammenlegungen meist zwischen 90 und 120 m².
Und bei uns im Dachgeschoss des Geschäftsgebäudes konnte am 1.4.21 eine sehr schöne 3 Raumwohnung an neue Mieter übergeben werden.
Natürlich gibt es immer für alle Wohnungen vor der Zusammenlegung bindende Mietverträge.
Der Trend zu größerem Wohnraum mit großzügigen Grundrissen hält an. Zweiraumwohnungen, welche wir sehr häufig, vor allem in Gelenau in unserem Bestand haben, sind nahezu Ladenhüter.
Somit müssen und werden wir auch zukünftig einen Großteil unseres Budgets in die Zusammenlegung von Wohnraum stecken, zukünftig mehr als vorher. Denn das Hauptziel und der Standfuss eines jeden Wohnungsunternehmens ist die Vermietung, den Wohnraum attraktiv zu gestalten und Wettbewerbsfähig zu bleiben unser Anspruch.
Mit Hilfe von Fördermitteln und eines Kredites haben wir so z.B. begonnen, die Karl-Marx-Straße 15-17 in Gelenau, ein kleiner Neubaublock aus den 50ern mit ausschließlich 2 und 3 Raumwohnungen grundhaft zu modernisieren und ein modernes Haus, mit großzügigen Wohnungen und geringem Energiebedarf entstehen zu lassen.
Von den 15 Wohnungen des Blockes, waren Anfang 2021 nur noch 5 bewohnt und somit bot sich diese Baumaßnahme an. Die Fertigstellung ist für Spätsommer 2022 geplant und schon jetzt gibt es bereits erste Interessenten.
Einen kurzen Ausblick möchten wir auf 2022 werfen.
Die Coronamonate waren und sind für uns sehr unsichere Monate. Bereits dieses Jahr war deutlich der Mangel an Baumaterialien zu spüren und gleichzeitig aber auch die immense Steigerung der Baukosten. Mit unseren Firmen konnten wir zwar für alle Beteiligten zufriedenstellende Lösungen für die Situation finden, die Zukunft und insbesondere wo uns die Preise hinführen ist aber für alle ungewiss.
Deshalb werden wir das Jahr 2022 etwas vorsichtiger angehen. Die Preisentwicklung ist im Moment nicht abzuschätzen. Nicht nur steigen die reinen Baukosten, sondern eben auch die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen und notwendige Reparaturen.
Wir werden also weniger Geld in die Sanierung- und Modernisierung von Großprojekten investieren, sondern mehr in die Zusammenlegung von Wohnraum, eben um diesen zu vermieten und in notwendige Reparaturen und Wartungen, um Ihnen als Mieter weiterhin die schnelle Beseitigung von Mängeln bieten zu können. Des Weiteren möchten wir das eine oder andere Treppenhaus angehen bzw. einige liegengebliebene Dinge aufarbeiten.  
Ziel ist auch mit einem Puffer an nicht verplantem Budget, eventuelle unerwartete Preissteigerung abzufangen um am Ende des Jahres 2022 die gewohnte schwarze Null zu erzielen.

 
Im Jahr 2020 sind für Instandhaltungsmaßnahmen 600 Tsd. € aufgewendet worden.  Diese wurden ausschließlich aus Eigenmitteln finanziert. Für die Finanzierung der Aufzüge wurde ein Darlehen in Höhe von 1.000T€ aufgenommen.
 
 
Der Kapitaldienst für die aufgenommenen Darlehen zur
Durchführung weitreichender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden auch weiterhin die größten Posten der Ausgabenseite darstellen. Fast alle Darlehen wurden umgeschuldet, so dass das niedrige Zinsniveau genutzt und die Darlehen langfristig gesichert werden konnte. Damit leistet die Genossenschaft für die kommenden Jahre einen wesentlichen Beitrag zur Minimierung des Zinsänderungsrisikos von allen Darlehen.
 
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern betrugen zum 31.12.2020 insgesamt 14.772,9 T€, das sind trotz aufgenommener Darlehen weniger als im Vorjahr. Für die Zahlung von Zinsen für die bestehenden Kredite mussten im Geschäftsjahr 2020 320,1 T€   aufgebracht werden.
 
Gleichzeitig wuchs das Eigenkapital der Genossenschaft um
343,9 T€ auf nunmehr 36.617,0 T€.
 
Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Geschäftsjahr stets gegeben.  
 
Für das Jahr 2020 weist die Genossenschaft einen Gewinn in Höhe von rund 351,1 T€ aus und liegt somit wieder im Trend der letzten Jahre.  
 
Der Vorstand geht davon aus, dass derzeit keine entwicklungsbeeinträchtigenden oder gar bestandsgefährdenden Sachverhalte vorliegen. Er hat den Aufsichtsrat über die Planung für den Zeitraum bis 2025 mit weiteren Schritten zur Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich wohnwertverbessernder Maßnahmen in Kenntnis gesetzt.
 
Hauptschwerpunkte der Geschäftstätigkeit in den nächsten Jahren werden sein, den wohnenden Mietern und
Mietinteressenten einen auf dem Wohnungsmarkt attraktiven Bestand zu bieten, die Fluktuation zu senken, die Mieterbindung
zu erhöhen und den genossenschaftlichen Gedanken weiter zu fördern.
 
Die erwirtschafteten Ergebnisse zeigen, dass dieses von unseren Mitgliedern und Mietern honoriert wird, dass aber auch nichts ohne harte Arbeit so bleibt wie es ist oder besser wird.   Die demografische Entwicklung und die Politik der Kommunen und Landkreise werden auch weiterhin eine Herausforderung für unsere Arbeit sein. Wir wollen die Zukunft unserer Stadt und des Erzgebirgskreises aber gern durch die Bereitstellung modernen und kostengünstigen Wohnraumes sowie einer intakten
Infrastruktur unterstützen.
Ich möchte Ihnen, liebe Vertreterinnen und Vertreter sowie all unseren Mitgliedern und Mietern für das entgegengebrachte Vertrauen recht herzlich danken und verbinde dies mit dem Versprechen, alles daran zu setzten, dies auch in der Zukunft zu rechtfertigen.  
 
Bei unserem Aufsichtsrat bedanken wir uns für die harmonische und konstruktive Zusammenarbeit.
Unser Dank gilt ebenso unseren engagierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.
 
Unsere Genossenschaft wird in den nächsten Jahren die Anstrengungen weiter darauf richten, attraktive und bezahlbare Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt anzubieten.
Dabei werden auch in Zukunft gezielte Maßnahmen zur positiven Beeinflussung des Leerstandes ergriffen, wie zum Beispiel die weitere zielgerichtete enrgetische Sanierung des Wohnungsbestandes, die senioren- und familiengerechte Ausstattung der Wohnungen und die Veränderung von Grundrissen, um die „Platte“ wieder attraktiv zu machen.
 
Wir vergessen aber dabei nicht, die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen an der Gebäudesubstanz mit einzuplanen.
 
Aus der langfristigen Planung bis 2025 ergeben sich für die kommenden Jahre kontinuierlich Jahresüberschüsse die zur
Verbesserung unserer Eigenkapitalquote führen werden.
Außerdem wurde die konsequente Tilgung für die Modernisierung des Wohnungsbestandes aufgenommenen
Kredite in den nächsten Jahren in die Planung eingerechnet. Nur durch die wachsende Wirtschaftskraft der Genossenschaft sind die geplanten Investitionen in die Verbesserung des Wohnungsbestandes möglich.
 
Auch für die Zukunft rechnet die Genossenschaft mit einer gesicherten Liquidität.
 
Wir werden auch zukünftig den Genossenschaftsgedanken in unserem Unternehmen leben und unsere ganze Kraft zum Wohle der Genossenschaft und damit ihrer Mitglieder einsetzen.
 
Annaberg-Buchholz, den 27.09.2021